다가구 주택과 다세대 주택 단점과 차이, 주의점

청년들이 타지에서 직장 생활을 하게 되는 경우 다세대 혹은 다가구 주택에 보금자리를 마련하게 됩니다. 그런데 다가구주택과 다세대 주택의 차이점에 대해 잘  알지 못해 피해를 보는 경우가 발생하기도 합니다. 그래서 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점과 각각의 단점을 알아보려 합니다.

다가구 주택

다가구주택은 건축법상 단독주택입니다. 다가구주택은 단독주택이기 때문에 각 세대별 분양이 불가능합니다.  각 가구에 대한 소유권의 측면에서 개별적 소유권의 객체가 될 수 없습니다. 즉 건물전체가 1인의 소유이고 등기부에는 건물 한 동에 대한 등기가 기록되어 있습니다. 각 가구마다 구획을 정해 여러 사람이 거주할 수 있도록 개별 출입구, 방, 화장실 등이 있어 독립적인 생활이 가능한 구조입니다. 청년들이 흔히 처음 거주 형태로 접하게 되는 '원룸'을 말합니다.

다가구주택 매매 시 단점

• 다가구주택 매매시 고려하게 되는 것은 매매가가 높아 접근이 용이하지 않음
• 건물의 노후화로 인한 빠른 감가상각
• 건물이 노후화로 인한 높아지는 공실률 
• 건물 노후로 인한 리모델링 혹은 가전제품 등의 재투자 비용 부담

다가구주택 매매 시 장점

• 최상층에 주인세대 거주하며 월세 수입 보장됨
• 토지에서 오는 시세차익 분이 큰 매력임

다가구주택 임대차계약 시 주의점

임대차 계약을 쓰게 되면 대부분 등기부를 보고 대출관계 확인합니다. 등기부상의  대출금과 선순위 보증금등의 합이 집값의 70%를  넘지 않는지 확인하고 계약서를 쓰게 되는데 다가구주택은 호별 등기가 없기 때문에 선순위 보증금의 합을 알 수 없습니다. 선위와 보증금과 대출금의 합이 얼마인지 알 수 없기에 내 보증금의 안전을 보장할 수 없습니다. 혹시 거주하는 다가구주택이 경매에 들어갔을 때 계약서상 호수가 기재 되지 않았어도 지번을 확실히 적고 전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력을 갖춘 것으로 봅니다.

다가구주택과 다세대주택의 차이점

구분	다가구주택	다세대주택
건축법상 건물 종류	단독주택	공동주택
1동의 연면적	바닥면적의 합 660 ㎡	바닥면적의 합 660 ㎡
주택층수	3층 이하	4층 이하
거주 세대수	19세대 이하	제한 없음
구분 등기	불가능	가능
분양	개별 분양 불가	세대별 매매·분양 가능

 

다세대주택

단독주택과 공동주택인 아파트의 특징이 합해진 것이 다세대주택은 건축법상 공동주택입니다. 신도시나, 원 도심에 많이 지어진 형태로 토지구획의 계획에 따라 여러 채가 모여 있는 경우가 많습니다. 다세대주택은 한 건물에 여러 세대가 거주할 수 있도록 별도의 거주 공간 구획되어 있으며 세대 전용 상하수도 설비가 되어있습니다. 1세대의 최소 면적은 20㎡이상 이어야 합니다. 또 대표적인 공동주택인 아파트처럼 세대별로 구분 등기가 가능해 등기부 등본을 열람하면 각 호실별로 구분등기가 되어 있어 호실별 열람이 가능합니다. 즉 다세대주택은 한 동의 건물 안에 여러 명의 소유주가 있습니다. 

 

다세대주택 매매 시 장점

• 가격이 아파트 보다 저렴함
• 소형주택에 해당되므로 각종 세금혜택 있음
• 금액이 높지 않아 전세를 낀 갭투자 용이

다세대주택 매매시 단점

• 재개발 해제 시 처분이 용이하지 않을 수 있음
• 재개발 활황시기에 투자자 쏠림으로 인해 가치대비 높은 가격 형성

다세대주택 임대차계약 시 주의점

다세대주택은 한 동의 건물 안에 독립된 세대별 등기를 하기 때문에 임대차 계약 시 등기부 등본상의 지번, 동, 호수를 아주 정확하게 기재해야 합니다. 거주하던 다세대주택이 경매가 진행되는 경우 잘못된 현관문의 표시를 계약서에 쓰고 전입신고를 했다면 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받을 수 없습니다. 다세대주택은 다가구주택과는 달리 지번, 동, 호수가 등기부에 기재된 대로 계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력을 갖추게 됩니다.

 

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