좋은 가격에 토지를 얻는 방법 중 하나로 맹지를 매매를 생각하고 계신가요? 아무리 싼 가격에 토지를 매매한다 해도 진입로가 확보되지 않은 맹지를 무용지물일 수도 있습니다. 이런 맹지의 가치를 높일 수 있는 방법은 진입로 개설이겠죠. 맹지를 탈출할 수 있는 하나의 방법으로 토지사용승낙서를 작성하는 것입니다. 오늘은 토지사용승낙서가 무엇인지 그리고 주의점이 무엇인지에 대해 알아보려고 합니다.
토지사용승낙서
토지 소유자가 타인에게 자신의 토지를 사용을 허락하는 의사표시를 문서화 한것을 토지사용승낙서라고 합니다. 건축법상 사전결정을 포함한 건축허가, 주택법상 사업계획승인, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발행위허가를 받으려고 한다면 토지 소유권을 갖고 있어야 하지만 관련법에서는 토지에 대한 사용승낙만으로도 인·허가를 받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 소유권이 없는 상태에서 토지사용승낙서를 먼저 받으려는 이유는 인·허가를 받은 후가 대출이 용이하기 때문이며 토지사용승낙서의 효력을 본다면 사용승낙을 받은 것은 토지소유자에게 사용목적으로만의 승낙을 의미하는 채권적 승낙일 뿐 지상권이나 관습법상 법정지상권 등의 물권적 효력을 의미하지는 않는다고 대법원 판례(대판79다438)는 판시하고 있습니다.
- 물권적 효력 : 권리의 발생·변경·소멸 효력을 누구에게나 권리를 주장할 수 있음(지상권,전세권, 지역권 등)
- 채권적 효력 : 제3자에게는 권리를 주장할 수 없고 당사자에게만 권리를 주장할 수 있음(임대차, 사용대차 등)
토지사용승낙서 주의점
▶ 토지사용승낙서를 받은 토지에 건축물이 지어진다해도 토지에 대한 소유권은 승낙인에게 있으나 건축 중에 피치 못할 사정으로 건축이 중단되거나 하면 건축물에 대한 권리는 없어 토지 소유자는 다른 용도로 사용승낙한 토지를 사용할 수 없을 수 있으니 토지사용승낙서 작성에 주의가 필요합니다.
▶ 토지사용승낙서를 쓸 때는 임대차 혹은 사용대차가 가능하며 임대차로 작성한 경우 지급차임을 지급하지 않는 경우 해제 사유로 볼 수 있습니다. 단, 이미 사도개설이 끝난 경우는 토지 소유주라도 일방적으로 통행을 금할 수 없습니다. 진입로가 개설되어 도로대장에 등록되면 도로교통법, 통행방해죄(민법)에 해당하기 때문입니다.
▶ 토지사용승낙서를 쓸 때는 사용하고자 하는 목적과 사용범위를 상세히 기록하여야 합니다.
▶ 토지사용승낙서에 반드시 일정기간을 정한 토지사용승낙서의 사용기간을 명시하여야 합니다.
▶ 토지 매매시 제삼자에게 토지소유자는 토지사용승낙서의 내용 즉 기간, 사용범위 등의 사용승낙 사실을 매수인에게 고지하여야 하며 고지하지 않은 경우 하자담보 책임 문제로 매매계약해제 사유가 될 수도 있습니다.
토지사용승낙서 양식
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