지목변경을 통해 토지의 더 많은 개발 가능성과 투자 가치가 달라지게 됩니다. 인근 토지라도 지목이 '대'인 토지와 '임야'는 확연한 가격의 차이를 보입니다. 그래서 택지개발지구 내에서 논을 복토하거나 성토하여 밭으로 임의 전용해서 더 많은 토지 보상을 노리기도 합니다. 그러나 토지의 가치를 높이 위해 지목변경은 절차도 복잡하고 쉽게 허가가 나지 않을 수 있습니다. 지목변경으로 수익을 높일 생각으로 토지를 샀다가 낭패를 볼 수도 있습니다. 언제나 결정하기 전에 충분히 알아보고 진행하셔야 합니다. 자신의 토지 이용현황이나 매입하려는 토지에 대해 충분한 사전조사로 지목변경이 가능한 물건이라면 상당한 고수익을 보장받을 수 있습니다.
1. 지목이란?
토지의 주된 사용 용도에 따라 땅을 구분하는 것으로 논, 밭, 염전, 도로, 제방, 목장용지, 묘지, 양어장, 구거, 하천, 공원, 잡종지 등으로 구분합니다. 지목은 하나의 필지에 하나의 지목을 설정하는 것을 원칙으로 합니다. 지목 법 시행령 제6조에는 필지가 두 가지 이상의 용도로 활용될 때는 주된 용도에 따라 지목을 설정한다고 되어있습니다. 지목은 용도를 기준으로 정하게 되는데 이 용도로 인해 토지의 가격이 좌우되게 됩니다.
2. 지목의 종류?
| 전 (전) | 답(답) | 과수원(과) | 목장용지(목) | 임야(임) | 광천지(광) | 염전(염) |
| 대 (대) | 공장용지(장) | 학교용지(학) | 주차장(차) | 주유소용지(주) | 창고용지(창) | 도로(도) |
| 철도용지(철) | 제방(제) | 구거(구) | 유지(유) | 양어장(양) | 수도용지(수) | 하천(하) |
| 체육용지(체) | 유원지(원) | 공원(공) | 종교용지(종) | 사적지(사) | 묘지(묘) | 잡종지(잡) |
3. 지목변경이란?
지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다(「공간정보구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조 제33호) 단, 토지가 일시적 또는 임시적인 용도로 사용될 때에는 지목을 변경하지 않아도 됩니다.
1) 지목변경 대상토지 종류?
- 토지 또는 건축물의 사용용도가 변경된 경우
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 따른 토지의 형질변경(토지의 절토, 성토, 정지, 포장하는 것) 등의 공사가 준공된 경우
- 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위해 사업시행자가 준공 전에 토지 위의 합병을 신청하는 경우
2) 지목변경절차?
자신 소유의 토지 지목변경 가능 여부는 토지 등기부등본을 첨부하여 해당 토지의 관할 관청에 '공문'으로 문의하면 됩니다. 그리고 그 밖의 필요한 정보도 같은 방법으로 얻을 수 있습니다.
토지소유자는 지목변경을 해야 할 경우 해당 토지의 지목변경 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 필요서류를 지적소관청에 신청서를 제출해야 한다.(형질변경 등의 공사가 준공되어 해당 토지의 지목을 변경하고자 하는 경우 준공일로부터 60일 이내 지적소관청에 신청)
3) 지목변경 서류는?
- 지목변경 신청서
- 토지 또는 건축물 용도가 변경됐음을 증명하는 서류
- 관계법령에 따라 토지의 형질변경 공사가 준공되었음을 증명하는 서류 사본
- 국유지·공유지의 경우에는 용도폐지되었거나 사실상 공공용지로 사용되지 않음을 증명하는 서류 사본 (단, 지목변경 관련 규제를 받지 않는 개발행위, 농지전용허가, 보전산지전용허가와 전·답·과수원 상호 간의 지목변경은 신청서만 제출)
4) 지목변경시 유의 사항은?
토지의 이용 현황이나 관계법령 저촉 여부를 확인하여야 합니다. 농지의 경우 전용허가를 받은 경우를 제외하고는 전·답·과수원 외의 지목으로 변경하지 못하며, 임야 중 보전산지 또한 전용허가를 받은 경우 외에는 지목 변경하지 못합니다.(단, 개발제한구역이지만 구역지정 이전에 적법하게 토지형질변경이 이루어진 경우는 지목변경이 가능할 수 있습니다)
5) 지목변경시 취득세는?
- 토지 지목 변경 시 취득세는 그 변경함으로써 가액이 증가한 경우 취득으로 보기 때문에 그에 따른 취득세를 부과합니다(「지방세법」 제7조제4항)
- 토지 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 봅니다. 단, 토지의 지목변경일 전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 봅니다.(「지방세법 시행령」 제20조제10항)
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