건축행위가 그린벨트에서도 가능하다고?

투자 대비 수익성이 아주 높은 그린벨트에서 가능한 건축행위에 대해 궁금하시죠? 이번 글에서는 그린벨트(개발제한구역)가 무엇인지 그리고 투자 매력, 매입 시 주의 점등을 알아보려고 합니다.

 

1. 그린벨트(개발제한구역)란?

그린벨트는 도시의 경관을 정비하고, 환경을 보전하기 위해서 설정된 녹지대이며 개발제한구역이라고도 합니다. 그린벨트 안에서는 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를 제한하고 있습니다. 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부 장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시계획으로 결정할 수 있다고 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조에 명시되어있습니다.

2. 그린벨트 투자 매력

그린벨트는 각종 규제로 개발이 제한되어 있기 때문에 낮은 자본금으로  접근이 가능합니다. 그리고 그린벨트가 해제되거나 건축제한 조치 등이 완화되면 높은 투자 이익을 기대할 수 있습니다. 그러나 그린벨트지역 투자는 절차가 까다롭고 엄격한 건축행위 등에 대한 규제가 있어 투자금이 장기간 묶이게 될 수 있어 매입 전에 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 그린벨트에 투자를 생각하고 계시다면 단기 투자가 아닌 장기 투자의 대상으로 생각하고 접근한다면 높은 수익률을 가져올 수 있을 겁니다. 더 낮은 금액으로 투자가 가능한 방법은 경매를 통해 매입하면 투자 금액을 상당히 낮출 수 있어 더 매력적입니다. 또 그린벨트는 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어 지자체의 허가를 받아야 하지만 경매로 그린벨트를 낙찰받게 되면 허가 절차가 필요하지 않습니다. 단, 그린벨트 농지의 경우 낙찰 후 낙찰기일까지 1주일 안에 '농지 자격 취득 증명원'을 법원에 제출하여야 합니다.

 

3. 그린벨트  매입 시 주의할 점

1) 용도변경

그린벨트가 해제된 후에도 무조건 집을 지을 수 없기 때문에 매입 전에 해당 시·군·구청 건축과에 형질 변경 가능 여부를 확인하여야 합니다. 지목이 대지인 경우를 제외하곤 건축허가를 받기가 쉽지 않으니  지목이 논, 밭, 임야 등을 매입할 경우에는 형질변경 여부를 꼭 지자체에 문의하여야 합니다.

2) 보전녹지

그린벨트가 해제되더라도 지역 특성상 보전녹지나 공원으로 지정되어 개발이 불가능한 용도로 다시 지정되면 그린벨트가 해제되어도 투자가치가 없어지게 됩니다.

3) 군사시설보호구역

그린벨트와 군사시설보호구역이 동시에 지정된 지역의 경우 그린벨트가 해제돼도 군사시설보호구역은 여전히 지정되어 있기 때문에 건축물의 신축·증축 등의 제한을 받게 됩니다.

 

 

4. 그린벨트 내 허용 가능 건축행위는

1) 건축행위 신고

주택과 근린생활시설로 기존 면적 포함한 연면적의 합계가 100㎡이하인 경우 개축·증축·대수선 그리고 개축·증축·대수선 되는 연면적의 합계가 85㎡ 이하인 경우와 같이 경미한 행위는 시·군·구청에게 '허가'가 아닌  '신고'를 하고 진행할 수 있습니다. 주의할 것은 '신축'은 어떠한 경우라도 관할 시장 등의 '건축허가'를 꼭 받아야 합니다.

 

2) 건축행위 허가

그린벨트 지정 당시부터 지목이 대지인 토지와 그린벨트 지정 당시 이미 건축물 관리대장에 등재된 주택이 있던 토지에는 신축할 있습니다. 농업·농촌 기본법의 규정에 희한 농업인이 경우 그린벨트 안에 주택을 소유하고 거주하는 자는 자기 소유의 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 안 또는 과수원 안에서 주택을 신축할 수 있으며, 토지의 10,000㎡ 이상으로써 진입로 설치를 위한 토지 형질변경이 되지 않은 지역에 한하며, 건축 후 농림수산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없습니다. 이축권(용마루)은  공익사업 시행으로 기존 주택이 철거되거나 재해로 인해 거주할 수 없게 된 경우에 주택 소유자는 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의 자기 소유 토지에 국토부 장관이 정하는 입지 기준에 맞게 주택을 신축할 수 있습니다.  단독주택은 이렇게  '허가'를 받아 신축이 가능하지만 위의 3가지 경우 외에는 불가능합니다. 

 

3) 그린벨트 내 건폐율과 용적률

주택 또는 근린생활시설 건축 시 건폐율은 20% 이내, 높이 3층 이하, 용적률 100% 이내로 건축물을 지을 수 있습니다. 단, 대지면적이 60㎡ 미만인 경우에는 건축물의 건축을 허가하지 않고 개축하거나 재축은 가능합니다.  건폐율 60% 이내로 건축할 수 있는 경우는 높이 3층 이하, 용적률 300% 이내로 기존 면적을 포함해 연면적 200㎡ 이하입니다.

 

5. 그린벨트(개발제한구역) 내 건축외 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 행위(제12조 관련)

: 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙 [별표 4] <개정 2021. 8. 27.>

 

1. 농림수산업을 하기 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

■ 농사를 짓기 위하여 논ᆞ밭을 갈거나 50센티미터 이하로 파는 행위

■ 홍수 등으로 논ᆞ밭에 쌓인 흙ᆞ모래를 제거하는 행위

■ 경작 중인 논ᆞ밭의 지력(地力)을 높이기 위하여 환토(흙 바꾸기)ᆞ객토 (새 흙 넣기)를 하는 행위(영리 목적의 토사 채취는 제외한다)

■ 밭을 논으로 변경하기 위한 토지의 형질변경(머목의 행위와 병행할 수 있 다)

■ 과수원을 논이나 밭으로 변경하기 위한 토지의 형질변경

■ 농경지를 농업생산성 증대를 목적으로 정지(땅고르기), 수로 등을 정비하는 행위(휴경지의 죽목을 벌채하는 경우에는 영 제15조 및 제19조제4호의 규 정에 따른다)

■ 채소ᆞ연초(건조용을 포함한다)ᆞ버섯의 재배와 원예를 위한 것으로서 다 음의 요건을 모두 갖춘 비닐하우스(이하 "농업용 비닐하우스"라 한다)를 설 치(가설 및 건축을 포함한다. 이하 이 표에서 같다)하는 행위

     1) 구조상 골조 부분만 목제ᆞ철제ᆞ폴리염화비닐(PVC) 등의 재료를 사용하 고, 그 밖의 부분은 비닐로 설치하여야 하  며, 유리 또는 강화플라스틱(FRP) 이 아니어야 한다. 다만, 출입문의 경우는 투명한 유리 또는 강화플라스틱 (FRP) 등 이와 유사한 재료를 사용할 수 있다.

     2) 화훼직판장 등 판매전용시설은 제외하며, 비닐하우스를 설치하여도 녹지가 훼손되지 아니하는 농지에 설치하여야 한다.

     3) 기초는 가로, 세로 및 높이가 각각 40센티미터 이하인 규모에 한하여 콘 크리트 타설을 할 수 있으며, 바닥은 콘크리트 타설을 하지 아니한 비영구 적인 임시가설물(보도블록이나 부직포 등 이와 유사한 것을 말한다)이어야 한다.

■  농업용 분뇨장(탱크 설치를 포함한다)을 설치하는 행위

■  과수원이나 경제작물을 보호하기 위하여 철조망(녹색이나 연두색 등의 울 타리를 포함한다)을 설치하는 행위

■  10제곱미터 이하의 농업용 원두막을 설치하는 행위

■  밭 안에 야채 등을 저장하기 위하여 토굴 등을 파는 행위

■  나무를 베지 아니하고 나무를 심는 행위

■  축사에 사료를 배합하기 위한 기계시설을 설치하는 행위(일반인에게 배합 사료를 판매하기 위한 경우는 제외한다)

■ 기존의 대지(담장으로 둘러싸인 내부를 말한다)에 15제곱미터 이하의 간이 축사를 설치하는 행위

■ 가축의 분뇨를 이용한 분뇨장에 취사ᆞ난방용 메탄가스 발생시설을 설치하 는 행위

■ 농업용 비닐하우스 및 온실에서 생산되는 화훼 등을 판매하기 위하여 벽체 (壁體) 없이 33제곱미터 이하의 화분진열시설을 설치하는 행위

■ 농업용 비닐하우스에 탈의실 또는 농기구보관실, 난방용 기계실, 농작물의 신선도 유지를 위한 냉장시설 등의 용도로 30제곱미터 이하의 임시시설을 설치하는 행위

■ 토지의 형질변경이나 대지 등으로의 지목변경을 하지 아니하는 범위에서 축사에 딸린 가축방목장을 설치하는 행위

■ 영농을 위하여 높이 50센티미터 미만(최근 1년간 성토한 높이를 합산한 것을 말한다)으로 성토하는 행위

■ 생산지에서 50제곱미터 이하의 곡식건조기 또는 비가림시설을 설치하는 행 위

■ 축사운동장에 개방형 비닐하우스(축산분뇨용 또는 톱밥발효용을 말한다)를 설치하는 행위(축사용도로 사용하는 것을 제외한다)

■ 토지의 형질변경 없이 논에 참게ᆞ우렁이ᆞ지렁이 등을 사육하거나 사육을 위한 울타리 및 비닐하우스를 설치하는 행위

■ 농산물수확기에 농지에 설치하는 30제곱미터 이하의 판매용 야외 좌판(그 늘막 등을 포함한다)을 설치하는 행위

■ 저수지를 관리하기 위한 단순한 준설 행위(골재를 채취하기 위한 경우는 제외한다)

■ 영농을 위한 지하수의 개발ᆞ이용시설을 설치하는 행위

■ 토지의 형질변경 없이 밭, 과수원 또는 임야에 양봉통을 설치하는 행위. 이 경우 양봉통을 설치하면서 그늘막 등 공작물을 설치해서는 아니 된다

 

 

2. 주택을 관리하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

■ 사용 중인 방을 나누거나 합치거나 부엌이나 목욕탕으로 바꾸는 경우 등 가옥 내부를 개조하거나 수리하는 행위

■ 지붕을 개량하거나 기둥벽을 수선하는 행위

■ 외장을 변경하거나 칠하거나 꾸미는 행위

■ 내벽 또는 외벽에 창문을 설치하는 행위

■ 외벽 기둥에 차양을 달거나 수리하는 행위

■ 외벽과 담장 사이에 차양을 달아 헛간으로 사용하는 행위

■ 높이 2미터 미만의 담장ᆞ축대(옹벽을 포함한다)를 설치하는 행위(택지 조 성을 위한 경우는 제외한다)

■ 우물을 파거나 장독대(광을 함께 설치하는 경우는 제외한다)를 설치하는 행위

■ 재래식 변소를 수세식 변소로 개량하는 행위

 

3. 마을공동사업인 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

■ 공동우물(「지하수법」에 따른 먹는물용 지하수를 포함한다)을 파거나 빨 래터를 설치하는 행위

■ 마을도로(진입로를 포함한다) 및 구거(溝渠)를 정비하거나 석축(石築)을 개수ᆞ보수하는 행위

■ 농로를 개수ᆞ보수하는 행위

■ 나지(裸地)에 녹화사업을 하는 행위

■ 토관을 매설하는 행위

 

4. 비주택용 건축물에 관련된 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

■ 주택의 경우와 같이 지붕 개량, 벽 수선, 미화작업 또는 창문 설치를 하는 행위

■ 기존의 종교시설 경내(공지)에 종각ᆞ불상ᆞ석탑ᆞ예수상 또는 기념비석을 설치하는 행위

■ 기존의 묘역에 분묘를 설치하는 행위

■ 종교시설의 경내에 일주문(一柱門)을 설치하는 행위

■ 임업시험장에 육림연구ᆞ시험을 위하여 임목을 심거나 벌채하는 행위

 

5. 건축물의 용도변경으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

■ 축사ᆞ잠실(蠶室) 등의 기존 건축물을 일상 생업에 필요한 물품ᆞ생산물의 저장소, 새끼ᆞ가마니를 짜는 등의 농가부업용 작업장으로 일시적으로 사 용하는 경우

■ 주택의 일부를 이용하여 부업의 범위에서 상점 등으로 사용하는 경우(관계 법령에 따른 허가 또는 신고 대상이 아닌 것만 해당한다)

■ 주택의 일부(종전의 부속건축물을 말한다)를 다용도시설 및 농산물건조실 (건조를 위한 공작물의 설치를 포함한다)로 사용하는 경우

■ 새마을회관의 일부를 경로당으로 사용하는 경우

 

6. 기존 골프장을 통상적으로 운영ᆞ관리할 목적으로 골프장을 유지ᆞ보수하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

■ 차량정비고나 부품보관창고 부지의 바닥 포장

■ 잔디의 배토(培土)작업에 소요되는 부엽토 및 토사를 일시적으로 쌓아 놓 는 행위

■ 골프장 배수로 정비

■ 잔디를 심고 가꾸는 행위

■ 티 그라운드의 모양 및 크기를 변경하는 행위

■ 벙커의 위치ᆞ모양 및 크기를 변경하는 행위

■ 코스 내 배수 향상을 위하여 부분적으로 절토ᆞ성토하는 행위

■ 염해(鹽害: 염분 피해)를 입은 잔디의 생육이 가능하도록 하기 위한 통상 적인 성토

■ 작업도로 변경 및 포장

 

7. 재해의 긴급한 복구를 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

■ 벌채 면적 500제곱미터 미만의 죽목(竹木) 베기(연간 1천제곱미터를 초과 할 수 없다)

■ 벌채 수량 5세제곱미터 미만의 죽목(竹木) 베기(연간 10세제곱미터를 초 과할 수 없다)

 

8. 기존 건축물의 대지(적법하게 조성된 대지로 한정한다) 안에 물건을 쌓아 놓 는 행위

 

 

맹지를 탈출해 볼까요~

맹지를 탈출해 볼까요~

 

그린벨트는 높은 투자 이익이 보이는 투자처입니다.

그러나 철저한 조사 없이

단지 카더라 통신만 믿고 투자하시면

가장  힘든 투자처이며

최장기 투자처가  될 수 있음을 알 고

진행하셔야 합니다.