좋은 투자 위해 피해야 하는 토지

1. 기획부동산 피해사례

지난 5월 경기도 성남시 금토동의 개발제한 구역을 기획부동산이 대규모 개발 계획이 있다며 4800여 명에게 쪼개기로 판매해 온 것이 피해 접수가 되었습니다. 성남시는 금토동 일대가 개발제한 구역이라 개발이 불가능하다는 입장이다. 경기도가 2018년부터 지난해 10월까지 부동산 실거래 데이터를 확인한 결과 기획부동산에 의해 거래된 판매금액이 2조 4464억 원으로 파악되었습니다.

누구나 적은 금액으로 쉽게 부자 될 수 있다는 달콤한 말에 쉽게 접근했다 아픈 기억만 남기게 됐습니다.  사실 개발제한 구역이라는 용어만 제대로 이해했어도 사기당하지 않았을 것입니다. 알뜰살뜰 모은 자금을 좀 더 현명하게 투자할 수 있게 피해야 할 토지를 알아보겠습니다.

 

2. 투자자가 피해야 할 토지

1) 개발제한구역, 도시자연공원구역

그린벨트(greenbelt)라고도 하는데 건축물의 신축·증축, 용도변경 및 토지 분할 등의 모든 개발 행위를 제한하는 구역을 말합니다. 개발제한구역은 대도시 시가지가 무제한으로 확산되는 것을 방지하여 도시 외곽에 도시민의 쾌적한 주거 환경을 제공하려는 목적도 있습니다. 이런 토지의 경우 보존의 목적이 크기 때문에 개발 가능성이 아주 낮거나 거의 없기 때문에 투자 수익을 기대할 수 없습니다.

 

2) 공익용 산지

공익용 산지는 보전산지 중 하나로, 공공의 이익을 위해 수자원 보호, 자연생태 계보 전등의 목적 산지이며 산림청장이 지정하는 산지를 말합니다. 이 또한 개발에 많은 제한이 있어 투자목적으로 적합하지 않습니다.

 

산지

 

3)  맹지

지적도상 도로와 전혀 접해 있지 않은 토지로써 주변에 타인의 토지로 둘러싸여 있습니다. 맹지는 건축상 건축허가가 되지 않습니다.  건축법상 건축물 대지는 2m 이상 보행과 자동차 통행이 가능한 4m 이상 도로와 접해야 하는데 맹지는 도로와 접해 있지 않기 때문입니다. 가끔 맹지 탈출 방법을 통해 낮은 금액으로 매입한 맹지로 수익성을 높이는 경우도 있습니다. 이는 다음 다루도록 하겠습니다.

 

4) 선하지, 철탑

선하지는 고압선이 가설되어 있는 고압선 아래 토지를 말합니다. 송전탑이 있어 토지의 재산가치가 하락되며 소음이나 안전 상 문제가 있어 기피되는 토지로 매매의 제한은 없으나 매수를 찾기가 어렵습니다. 선하지 내 건축 거리 등은 한전의 동의를 필요로 하는 등의 제한이 있습니다. 한전에서는 송전선로 혹은 옥외변전소 주변지역 세대에게 지원사업을 하고 있습니다. 송전선로 주변지역 1,000m이내(765kV), 700m이내(345kV)  그리고 변전소 주변지역 850m이내(765kV), 600m이내(345kV) 거리는 각 종 지원사업을 하고 있다고 해도 선하지 투자 매력으로 작용하기에는 역부족이다.

※ 변전소 안전거리에 대한 자세한 것은 해당 지역마다 상이 하기 때문에 해당 지역 전력지사에 문의하면 알 수 있습니다.

 

<지금까지의 토지 외에도 지분거래, 축사, 쓰레기 매립지, 인삼밭, 비오톱 등급이 있는 토지도 투자 목적으로는 피해야 합니다.>

 

 

3. 토지 정보 사이트

1) 토지 이음

지금까지의 토지 외에도 지분거래, 축사, 쓰레기 매립지, 인삼밭, 비오톱 등급이 있는 토지도 투자 목적으로는 피해야 합니다.  투자하려는 토지에 대한 정보는 토지 이음( 토지이용 규제정보시스템) 사이트에서 알아보면 됩니다. 

 

2)  디스코

토지뿐 아니라 아파트 실거래가 등을 확인할 수 있는 사이트로 내가 알아보고 있는 토지 혹은 아파트의 적정가를 책정해 볼 수 있습니다.

 

3)  밸류 맵

토지와 상가의 실거래가를 알아볼 수 있는 사이트입니다. 물건의 거래 연도와 주변 단독주택의 매매가 확인도 가능합니다.