전세권과 임차권 전세의 차이를 알아봅니다.

전세로 통칭되는 전세권과 임차권으로써의 전세 차이를 알고 계시나요? 이 글에서는 전세권과 임차권 전세 각각의 개념, 성질 그리고 존속기간 등을 알아보려고 합니다. 혼용돼 사용되고 있어 간혹 당혹스러운 일을 겪을 수 있기에 이번 글을 통해 확실한 차이를 포스팅하려고 합니다.

 

 

정의

전세권이란

≪ 전세권의 민법 303 조상 정의 ≫

• 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
• 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

임차권으로써의 전세

≪ 임차권의 민법 618 조상의 정의 ≫

•  “임대차”란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말한다.
• 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세 계약이 여기에 포함됩니다.

 

특성

전세권의 특성

≪ 양도성 ≫

전세권은 물권이기 때문에 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 존속 기간 내에 목적물을 타인에게 전전세 혹은 임대할 수 있으나 설정행위로 이를 금할 수 있습니다.

 

≪ 등기 ≫

전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기를 해야 전세권으로서의 효력이 발생합니다.

 

≪ 우선변제권 ≫

• 경매시 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있습니다.
• 전세권 설정자가 전세금 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.

임차권으로써의 전세 특성

≪ 임차권의 대항력≫

• 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.
• 부동산 임대차를 등기한 경우 그대부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다.
• 임대차는 등기를  하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를  한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
• 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 ㅇ낳아도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다.
• 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상건물을 등기한 경우 제삼자에게 임대차의 효력이 생긴다.

존속기간

전세권의 존속기간

• 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다.
• 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 이를 10년으로 단축합니다.
• 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 이를 1년으로 합니다.
• 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다.
• 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다.
• 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다.
• 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 다음의 통지(갱신거절의 통지, 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지)를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다.
• 이 경우 전세권의 존속기간은  그 정함이 없는 것으로 봅니다.

임차권 존속기간

• 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속합니다.
• 임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다.
• 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음의 기간(토지, 건물 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 경우에는  6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월,이며 동산은 5일)이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.
• 임차인은 임대차기간이 만료한 경우에 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다.
• 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 경우에는 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 

전세권 VS 임차권 정리

전세권	임차권
물권	채권
최장 10년(10년 넘을 수 없음)이며 건물 최단기간 1년으로 함	당사자간 약정에 따름
전대 가능하고 동의없이 양도 가능	전대, 양도 임대인 동의 필요
우선변제권 있음	우선변제권 없음(임차권 등기시 가능)
법정갱신권 가능	건물전세권은 가능
필요비는 청구불가, 유익비 청구가능	필요비 청구가능, 유익비 청구가능

 

등기부 등본 내용 알아보기

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