등기부등본 믿고 부동산 거래해도 되나요?

부동산 거래할 때 등기부 등본 꼭 확인하라고 하죠?  등기부등본 확인은 가장 기본으로 소유자, 저당, 압류, 가처분 등 거래 부동산에 대한 가장 중요한 정보가 공시되어 있기 때문입니다. 그런데 이런 등기부의 내용은 공신력이 없다고 합니다. 오늘 포스팅에서는 등기를 믿고 거래한 피해사례를 통해 신뢰할 수 없는 등기부등본의 문제점을 알아보려고 합니다.

 

등기부

부동산의 권리관계, 부동산 현황을 기재한 장부를 말합니다. 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 일반적으로 등기부라 하는 것은 각각의 부동산에 관한 등기용지를 정리하고 분류하여 기록철로 모은 장부를  뜻하기도 하고, 1 필의 토지 또는 1동의 건물을 위해 마련한 1 등기 용지를 등기부라고 부르기도 합니다.

 

등기제도의 종류

- 형식적 심사주의

 등기의 공신력을 인정하지 않는 형식적 심사 주의는 등기 신청에 필요한 서류 제출만을 보기 때문에 빠른 처리를 할 수 있으나 조사관이 실질 소유주와의 관계, 절차상 적법성, 실제 법상의 권리 부합 관계를 조사할 권한이 없기 때문에 잣은 사고를 유발하게 된다.

 

- 실질적 심사 주의

 등기 이전 시 실질 소유주와의  관계, 절차상 적법성, 실제 법상의 권리 부합 관계 등을 조사 한 뒤 문제가 전혀 없을 때 등기의 적법성을 인정하는 방식으로 등기의 공신력이 인정되고 사공의 위험이 없으나 등기가 나기까지 시간이 오래 걸리는 단점이 있다.

 

대한민국 등기부등본 공신력

등기가 실제의 권리관계에 부합하지 않아도 등기가 진실한 것으로 믿고 거래한 선의의 제삼자를 보호하기 위해 등기의 기재 내용에 따른 효력을 인정하는 것을 공신력이라 합니다. 즉 등기부를 믿고 거래한 경우라도 실제의 권리자가 존재할 때는 권리 취득을 할 수 없다는 것으로 이것은 우리 민법이 부동산 등기의 공신력을 인정하고 있지 않다는 것입니다. 우리나라가 공신력을 인정하지 않게 된 일련의 일들이 있었는데 일제 강점기 토지 조사령 발표로 토지 신고를 하게 하였으나 소유권에 대한 의식이 강하지 않아 신고가 적었고 이후 법원에서는 인정하지 않게 되었으며, 농지개혁, 6.25등을 거치며 등기관계나 기록이 소실된 경우가 많았다. 이로 인해 등기만으로는 실체 관계가 불확실한 경우가 많아 등기의 공신력을 인정하지 않게 된 것이다.

 

 

외국의 등기부등본 공신력

외국에서도 많은 국가가 등기부등본 제도를 시행하고 있는데 대부분의 국가가 등기부의 공신력을 인정하고 있다.  독일, 영국, 캐나다, 미국의 일부 주, 호주, 네덜란드, 스위스, 대만 등은 공신력을 인정하는 대표적인 나라들이다. 이렇게 공신력을 인정하는 나라에서도 등기로 인한 피해가 생기기도 하지만 그에 대한 보상제도가 마련되어 있다. 미국의  '토렌스 시스템'은 청구권자의 과실이 없다면 피해 보상청구권을 인정하여 부동산 등기의 공신력과 같은 효력으로 권리를 부당하게 잃는 사람이나 등기관의 실수로 권리를 잃는 사람의 피해를 보상하기 위한 보상기금 제도이다.  또 영국이나 대만은 등기관이 등기 오류, 누락, 허위 등으로 손해를 입힌 경우 손해배사의 책임을 지도록 하고 있다.

 

피해사례

- 2016년 세상을 떠들썩하게 했던 니코틴 살인사건으로 알려진 A씨는남편 살해 후 아파트를 상속받고 B씨에게 매도 한다. 그러나 A씨는 상속결격자가 되고 아파트는 법정 상속인 조카는 B씨에게 아파트 소유권을 주장하게 된다. B씨 등기부를 믿고 거래하였으나 공신력이 인정되지 않아 결국 아파트를 잃게 되는 사건이다.

 

- A씨는 B씨와 매매시 등기부 근저당 말소를 확인하고 거래했으나 얼마 후 말소 은행이 법원에 소장을 제출한 것이다. B씨는 서류를 위조하여 등기소에 제출하여 근저당을 말소한 것이다. 법원은 등기의 공신력을 인정하지 않고 은행을 손을 들어줌으로써 A씨는 집을 잃게 된 것이다.

 

보완책

미약하나마 등기부상의 실제 권리관계의 불일치, 이중매매, 문서위조 등의 피해로 소유권을 취득하지 못했을 때를 대비해  민간보험사의 '권리보험'을 들어 놓는 방법이다. 매매뿐 아니라 전·월세의 경우도 소유주, 저당, 소유권외의 권리에 대한 정보를 얻을 수 있는 유일한 것이 등기부인데 공신력이 인정되지 않는 다면 안전한 거래가 불가능하게 되는 것이다.

 

 

등기부 등본 내용 알아보기

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