임차인 보호를 위한 임대차3법의 계약갱신청구권 정리

내집마련을 하기 전에는 임차인의 위치에 있을 밖에 없죠! '2020에 바뀐 임대차 3법의 계약갱신청구권을 알아보려고 합니다. 임차인을 위한 임대차보호법의 권리를 알고 불이익이 생기지 않도록 지금 확인하세요.

 

 

 

주택임대차 계약갱신청구권

임차인이 거주 중인 임차 주택의 만기 후 계속 거주를 원하는 때에는 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말하며 이는 임차인이 2년의 거주기간을 확보하게 됨으로써 임차인의 주거 안정을 위한 것입니다.

 

주택임대차 계약갱신청구권 주요 내용

<계약갱신청구권 도입>

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함(’ 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)

 

<계약갱신청구권 기간>

임차인은 임대차 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄

 

<계약갱신청구권 계약 시 임대료 상한 규정>

계약 갱신 시 임대료 상한금액은 전임 대차 금액의 5% 범위 내로 제한함(지역 임대차 시장 여건 고려해 조례로 설정 가능)

 

<계약갱신청구권 갱신 거절 후 제삼자 임대 시 손해배상>

임대인이 계약갱신청구권에 실거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함

 

 

 

- 계약갱신청구권 거부 사유가 허위인 경우 손해배상액 산정 기준 -

• 임대인과 임차인간 손해배상 예정금액
• 손해배상 예정금액이 산정되지 않은 경우에는 법정 손해배상 예정금액 중 가장 큰 금액
• 갱신 거절 당시 월 단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액(전세금인 경우 전액 월세로 전환 후 법정 전환율 4% 적용)
• 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료·갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액
• 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

- 계약갱신청구권 예외 사항 -

• 임대인의 동의 없는 전대
• 2기의 차임액 연체
• 고의·중과실로 주택을 파손한 경우 등
• 임대인의(임대인의 직계존속, 직계비속 포함) 등의 실거주
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차 주택이 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가할 경우

<분쟁조정위원회 설치>

대한법률구조공단, LH, 한국감정원에 분쟁조정위원회 설치

 

 

<주택임댕차보호법 공동 소관>

주택임대차 표준계약서를 법무부 장관과 국토부 장관이 협의하고 공동 소관 하기로 함

 

 

 

<전월세 전환 시 전환율>

전세를 월세로 전환하거나 월세를 전세로 전환하는 경우 임차인 동의를 얻어 법정 전환율

"10%"와 "기준금리(현 0.5%) + 3.5% 중 낮은 비율 적용

예) 계약갱신청구권 행사 시 전세를 월세로 전환할 때

전세금 5억 → 보증금 3억원, 월세 67만원 혹은 보증금 2억원, 월세 100만원 

 

주택임대차 계약갱신청구권 Q&A

Q 1. 법 시행전 임대인이 바뀌고, 임차인 계약만료 6개원전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한가요?

A : 가능합니다.

 

Q 2. 법 시행전 임대인이 바뀌고 바뀐 임대인이 실거주를 원하는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나요?

A : 가능합니다. 단, 계약갱신 청구권 행사 기간은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사를

     표해야 함.

 

Q 3. 묵시적갱신 혹은 합의적갱신 후 계약갱신청구권 요구 가능한가요?

A : 과거 거주 기간과 별개로 1회에 한해서 계약갱신청구권을 요구하여 2년을 더 거주할 수 있습니다. 단, 계약 만료전 6개월 이전에 임대인이 바뀌는 경우 등기 완료하는 시점까지는 임차인의 계약갱신청구권은 행사할 수 없습니다.

 

임차권등기명령 임차권의 효력과 권리·배당 분석

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