부동산 거래시 '가계약금'은 계약파기시 어떻게 처리될까?

부동산 계약을 하면서 '가계약금' 명목으로 임대인 혹은 매도자의 은행계좌로 이체 한 경험 있으실 거예요. 서로 계약 의사가 있어 주고받았지만 거래가 진행되면서 이견이 생기고 거래가 해제되는 경우 이체금액을  해약금으로 볼 것인지에 대한 문제가 발생하게 됩니다. 이번 포스팅에서 궁금한 '가계약금'의 처리에 대해 알아보려고 합니다.

부동산 계약을 할 때 지급한 계약금은 민법상 해약금 규정에 따라게 됩니다. 즉 당사자 일방이 이행에 착수할 때 까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 계약금의 배액을 상대방에게 교부함으로써 계약이 해제하게 됩니다. 그리고 매수인이 계약금 전부 지금이 아닌 계약금의 일부만 지급한 상태에서 계약이 해제될 경우 해제 금은 '실제 교부금액'이 아닌 '약정한 계약금 전부'를 반환해야 하다는 것이 법원의 입장입니다.

그럼 '가계약금'의 경우는 어떨까요? 법원은 계약의 중요사항, 본질적 사항이 구체적으로 성립하지 않은 상태에서 별도의 약정없이 지급된 '가계약금'은 계약금이 해약금이라고 추정할 수 없으므로 계약금 반환 법리 적용이 되지 않는다는 입장입니다. 즉 이 경우는 계약금 반환의 법리가 적용되는 것이 아니라 부당이득 반환의 법리에 적용을 받아 계약을 해제할 수 있습니다. 계약의 매매대금, 중도금·잔금지급일뿐 아니라 계약 진행에 대한 일반적인 합의가 구체적으로 특정할 수 있는 기준이나 합의가 있어야 한다는 것이 법원의 입장입니다.

부동산 거래시 불가피한 상황으로 가계약금을 지급하고 계약을 진행하는 경우에는 계약의 매매대금, 중도금·잔금 지급 등의 구체적 사항과 중도에 계약이 파기되었을 때 이미 지급한 가계약금을 어떻게 처리할 것인지에 대한 단서를 문자로 주고받아 확실히 기록을 남겨 두어야 합니다.

법원에서는 매매계약 성립여부 판단 시 계약서 작성 여부를 중요한 요소로 보기 때문에 계약서 작성하지 않고 진행하는 가계약금에 있어서는 좀 더 신중함이 필요할 것입니다.