「경공매」말소기준권리란?

1. 말소기준 권리란?

말소기준 권리란 부동산 경매절차에서  경매물건이 낙찰될 경우, 그 부동산에 있는 권리가 소멸하는가 아니면 그대로 존대해 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 각 권리간 충돌이 발생했을 때 기준이 되는 중요한 개념입니다. 말소기준 권리는 법률용어는 아니며 경매에서 배당받게 되면 말소기준 권리 이전은  인수하고 이후 권리는 소멸되는 것을 말합니다. 말소기준 권리에는 (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기, 경매개시 결정 등기, 선순위 전세권(경매신청 및 배당요구 시)등이 있습니다. 즉, 말소기준 권리는 경매물건의 등기부에 표시되는 모든 권리와 표시되지 않는 모든 권리를 낙찰자에게 인수 혹은 소멸되는 지를 결정하는 기준 권리입니다.

 

 

말소기준 권리를 기준으로 한 인수와 소멸

↑  인수(선순위):대항력 갖춘 임차인, 배당요구하지 않은 임차인, 소유권이전청구가등기, 지상권, 임차권등

말소기준권리(근)저당권, (가)압류, 담보가등기,경매개시결정등기, 선순위전세권(경매신청 및 배당요구시)

↓   소멸(후순위):전세권, 지역권, 지상권,가등기, 환매등기등

 

2. 말소기준 권리의 종류

1) (근) 저당권

저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 제356조(저당권의 내용)  저당과 근저당 공통점은 모두 돈을 빌리는 사람이 자신의 부동산을 담보로 타인에게 돈을 빌리는 것을 말하며 등기부에 등기해서 담보설정 효력을 얻게 되며, 돈을 갚지 않으면 경매를 신청할 수 있다. 둘의 차이는 저당은 채권액이 고정되어 있고 채무 변재일이 정해지며 채권액을 등기부등본에 고정 명시하는 반면 근저당은 채권액이 공정되지 않고 채권최고액으로 기입되고 변재일이 정해져 있지 않습니다.

 

2) (가) 압류

가압류란 채권자가 확정판결이 있을 때까지 손해가 발생하는 것을 방지할 목적으로 일시적 혹은 잠정적으로 처분하지 못하도록 조치를 취하는 것을 말합니다.  압류는 일정한 채권에 대해 승소한 판결정본 혹은 집행력 있는 정본에 의해 채무자의 부동산에 대하여 압류등기를 하여 강제집행을 하여 채권의 만족을 얻는 것을 말합니다.

 

3) 담보가등기

채권담보를 목적으로 하는 가등기를 말합니다. 채권자가 담보계약에 의하여 담보가등기를 하면 담보계약에 따라 담보권을 실행하여 목적 부동산을 취득할 수 있다. 가등기는 순위 보전의 효력만 가진 것으로 이해되지만 담보가등기의 경우 그밖에 실체적 효력이 인정됩니다. 가등기담보계약을 하고 담보가등기를 갖춘 경우에만 '가등 기담 보등에 관한 법률'이 적용됩니다. 즉 담보가등기는 본등기가 어려울 때 만약의 상황을 대비하여 미리 본등기의 순위를 보호받는 예비 등기 같은 것이라 이해하면 될 듯합니다.

 

4) 경매개시 결정 등기

경매개시 결정은 법원이 경매신청이 적법하다고 인정하고 등기부등록에 기재한 것을 말합니다. 경매개시결정과 동시에 저당부동산의 압류를 명하게 됩니다. 경매개시결정 기입등기가 되면 매각절차가 진행도고 채무자 경매개시 결정 등기 이후에 낙찰자가 소유권을 취득할 때까지는 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 범위 내에서 목적물을 관리·사용·수익 할 수 있습니다.(민사집행법 제83조 제2항)