용도지역, 토지 투자를 위해 알아야 할 기본입니다.

용도지역이란 용어 들어 보셨죠? 성공적인 토지 투자를 위해 꼭 알아야 할 용어입니다. 오늘은 용도지역 확인하고 건폐율과 용적률의 적용 범위, 각 용도지역 내 허용 건축에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

용도지역이란

건축물 용도·건폐율·용적률·건축 높이를 규제해서 토지의 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 위해 서로 중복되지 않도록 '도시·군관리계획'으로 결정하는 지역을 말한다(국토계획 이용법 제2조 제15호)

 전국을 지정 대상으로 하며, 중복 지정이 불가능합니다. 즉 어느 토지가 도시지역이면서 농림지역에 동시에 지정 될 수는 없는 것입니다. 토지의 활용과 규제의 가장 기본적인 구분되는 용도지역은 건축물의 용도·건폐율·용적율·건축 높이 등의 아주 구체적인 제한을 하게 됩니다.

 

토지투자에 적합한 8개 용도지역

• 보전녹지지역
• 생산녹지지역
• 자연녹지지역
• 보전관리지역
• 생산관리지역
• 계획관리지역
• 농림지역
• 자연환경보전지역

8개의 용도구역이 도시지역으로 편입된다면 토지 가격에는 엄청난 변화가 생길 겁니다. 용적률 한도가 높아지고 개발이 쉬워지기 때문에 토지 투자하려는 분들은 이렇게 도시지역에 편입될 만한 토지나 최근 도시지역에 편입된 관리지역에 관심을 갖게 되는 것입니다. 즉 도시 인구가 증가하면 개발 수요가 많아지고 도시의 외곽 지역인 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등을 편입해 개발이 활발하게 이루지게 되기 때문 투자의 매력이 있는 것입니다.

이렇게 황금알을 낳는 토지를 찾기 위해서는 개발 잠재력이 큰 도시를 선택하고 해당 지방자치 단체의 도시기본계획을 살펴봐야 합니다. 가장 좋은 투자 타이밍은 도시 편입이 논해지기 전이지만 사실 이런 정보를 개인이 먼저 확보하기 쉬운 일은 아닐 겁니다. 그래도 도시지역 편입을 결정하는 절차인 도시기본계획 수립 단계 중의 투자도 상당한 투자로써의 매력을 갖는 시점이 됩니다. 추후 상승 여력을 기대하며  이미 도시지역 편입 확정지역이라도 계획대로 개발되는지, 추진방향과 과정 등을 꾸준히 관심갖고 지켜봐야 기대하는 수익을 얻을 수 있습니다.

 

 

 

용도지역의 구분

용도지역은 크게  4가지 지역으로 구분되어 지고 그 밑으로 좀 더 세분화되어 총 21개의 용도지역이 있습니다. 

 

<용도지역의 세분 및 내용 : 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 · 또는 군의 조례로 할 수 있다.>

용도 지역		세분		내용	허용 건축물 외
도시지역	주 거 지 역	전용 주거지역	제1종 전용주거지역	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역	다가구제외, 제1종 근생 중 슈퍼,마을회관, 마을 공동작업소, 구판장 등 바닥 면적 1000㎡ 이하 건축 가능
			제2종 전용주거지역	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역	단독, 공동주택, 제1종 근생 용도중 당해 용도이며 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만
		일반 주거지역	제1종 일반주거지역	저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역	4층이하, 단독주택, 공동주택, 제1종 근생, 유치원, 초등·중등·고등학교, 노유자시설
			제2종 일반주거지역	중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역	중층 주택중심으로 저층 아파트, 연립주택 등(평균 18층이하)
			제3종 일반주거지역	중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역	단독, 공동주택, 제1종 근생, 종교시설, 유치원, 초등·중등·고등학교, 노유자시설
		준주거지		주거 기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업 기능과 업무 기능을 보완하기 위하여 필요한 지역	상업적 성격 강함. 제한 사항이 많지 않음. 불허가-안마시술소, 위락시설,운수시설, 창고시설, 장례식장 등
	상업지역		중심상업지역	도심·부도심의 상업 기능과 업무 기능의 확충을 위하여 필요한 지역	제1·2종근생, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설, 숙박시설,위락시설 등  규제가 거의 없음.
			일반상업지역	일반적인 상업 기능과 업무 기능을 담당하게 하기 우하여 필요한 지역	제1·2종근생, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설, 숙박시설,위락시설
			근린상업지역	근린징역에서의 일용품과 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역	제1·2종근생, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(바닥면적 합계 3000㎡ 미만일 것), 운수시설, 업무시설, 숙박시설,위락시설 도 가능
			유통상업지역	도시 내, 지역 간 유통 기능의  증진을 위하여 필요한 지역	제1종 근생, 판매시설, 운수시설, 창고시설
	공업지역		전용공업지역	주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역	제1·2종근생, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설, 숙박시설,위락시설
			일반공업지역	환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역	제1종 근생, 제2종 근생(단란주점, 안마시술소 제외), 판매시설, 운수시설, 창고시설, 단독주택 및 공동주택 중 기숙사 가능
			준공업지역	경공업 그밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능과 업무 기능의 봉완이 필요한 지역	주거시설(공동주택 제외)과 상업시설,업무시설
	녹지지역		보전녹지지역	도시의 자연환경·경관·산림,녹지 공간을 보전할 필요한 지역	농림축산수산업용 창고, 교정 및 국방군사시설, 4층 이하 단독주택(다가구제외), 근생, 종교집회장, 의료시설, 유치원, 초등·중등·고등학교, 노유자시설 등
			생산녹지지역	주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역	4층이하 단독, 수련시설, 운동장, 액화 석유가스충전소 및 저장소, 교정 및 국방·군사시설, 방송시설, 제1종 근생, 4층이하 공동주택, 제2종 근생 등
			자연녹지지역	도시의 녹지 공간의확보, 도시 확산의방지, 장애 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 잇는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역	4층이하 단독, 수련시설, 운동장, 액화 석유가스충전소 및 저장소, 교정 및 국방·군사시설, 방송시설, 제1종 근생, 제2종 근생, 관광휴게시설, 묘지관련시설 등
관리지역	보전관리지역			자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보와 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역	4층 이하 단독주택, 제1종 근생(휴게음식점제외), 제2종 근생(일반음식, 단란주점 제외), 의료시설, 창고시설(농, 임, 축산업, 수산업에 한함)등
	생산관리지역			농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역	4층 이하 단독주택, 공동주택(아파트제외),창고시설(농, 임, 축산업, 수산업에 한함), 위험물저장 및 처리시설 등
	계획관리지역			도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역	4층 이하 단독주택, 제1·2종근생, 의료시설, 노유자 시설 등
농림지역				도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역	농어가 주택, 제1종 근생 중 변전소·양수장·정수장·대피소·공중화장실·초등학교, 발전시설, 창고시설(농, 임, 축산업, 수산업에 한함)
자연환경보전지역				자연환경·수장원·해안·생태계·상수원·문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하요 필요한 지역	농어가 주택, 교육 연구시설 중 초등학교를 건축

 

용적률·건폐율은 부동산 투자 전에 먼저 알아야 할 용어입니다.

용적률·건폐율은 부동산 투자 전에 먼저 알아야 할 용어입니다.