주택담보 대출 용어 알아보기 DSR, LTV, DTI, 신DTI

내 집 마련을 100% 현금으로 매매하는 경우는 거의 없으리라 생각합니다. 내 집 마련을 위해 주택담보대출을 하려는 분들의 마음을 아프게 하는 DSR에 대해 알아보고 주택담보대출 용어와 궁금증을 풀어보려고 합니다.

 

 

DSR

총부채 원리금 상환비율(Debt Service Ratio)의 약자인 DSR은 '총체적 상환능력 비율'이라고도 하며 개인의 연간 소득액에서 대출 상환액이 차지하는 비중을 말하는 것으로 주택담보대출과 금융권에서의 대출 정보를 합산해 계산하는 것으로 신용대출, 카드론 등을 포함한 모든 대출금을 합해 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출합니다. 금융위원회가 소득만큼 즉 갚을 능력만큼만 대출해 주기위해 개인 대출 상환 능력 심사를 위해 마련한 제도입니다. DTI보다 강력한 규제인 DSR은 투기지역·투기과열지구, 9억원 초과  주택 답보 대출 시 연소득이 8천만 원 이사인 1억 이상 신용대출 때 40% 적용을 받았으나 올 7월부터는 규제지역 6억 원 초과 주택, 1억 원 초과 신용 대출할 때 DSR이 40%로 적용됩니다.

DSR=주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액)/연간 소득

 

LTV

주택담보대출비율(loan to value)의 약자인 LTV는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말하는 것입니다. LTV는 "담보인정비율", "주택담보인정비율", "주택 가격 대비 대출액 비율"등으로 불리기도 합니다. 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정한 비율로 하는 것으로 담보대상 부동산의 자산가치 비율입니다. 아파트와 일반 단독주택의 LTV 기준은 다릅니다. 아파트의 경우는 KB시세 기준으로 할 수 있지만 단독주택의 경우, 즉 다세대주택, 빌라는 감정가를 기준으로 LTV를 설정합니다.

LTV=대출금/주택 담보가치

주택담보가치 4억, LTV가 50%인 주택으로 LTV를 계산하면 주택담보가치 4억 × 담보인정비율 50% = 2억이 주택을 담보로 은행으로 부터 대출받을 수 있는 금액입니다. 

 

DTI

총부채상환비율(Debt to Income)의 약자인 DTI는 부동산 시장이 과열되는 것을 막기 위해 정부에서 도입한 제도입니다.
투기과열지구와 투기지역 등 그 지역에 지정된 것을 기준으로 아파트 분양, 매매시 대출을 계획하고 있다면 그지역의 DTI를 먼저 확인하셔야 자금 확보에 차질이 생기지 않습니다. DTI는 규제지역에 따라 대체적으로 40%~60%이며 대출자의 기존 주택대출 상황에 따라서도 달라질 수 있습니다.

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

 

신DTI

기존 대출에서 이자와 신규 주택담보대출 원리금만 반영했던 DTI와는 달리 신DTI는 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 원리금 상환액을 합산한 것을 연간 소득으로 나눈 것입니다. 신DTI의 경우 주택담보대출을 2건 이상 받을 경우 모든 주택담보대출 원리금을 합산하여 심사를 하게 됩니다. 이미 주택담보 대출이 있는 경우 추가 대출받는 것을 힘들게 해 투기를 억제하려는 정부의 정책입니다.

신DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

주택 담보대출 자격조건이 계속 강화되고 있습니다. 각종 투지 과열 지구, 투기지역, 청약 조정 지역 등의 규제로 주택 담보대출이 막히면서 내 집 마련의 꿈도 점점 멀어지고 있습니다. 규제지역의 경우 아파트, 빌라 매매 시 1 주택 보유자는 기존 주택을 처분하겠다는 조건으로 주택 담보대출이 가능하고 다주택자는 대출 자체가 불가능한 상황입니다. 오죽하면 영혼까지 끌어서 내 집 마련한다는 말이 있겠습니까? 정부의 끊임없는 규제책에도 불구하고 집값은 안정화되지 않고 있는 현실에서 오늘도 내 집 마련을 위해 동분서주하는 모든 사람이 반드시 내 집 마련의 꿈이 현실이 되길 소망합니다