부동산 물권과 채권 권리 이해하기

부동산 관련 글을 읽다 보면 물권, 채권 등의 단어를 보게 됩니다. 단어의 뜻으로만 본다면 이해가 쉬운데 권리 분석하려 하면 도통 이해가 되지 않는 경우를 접하게 됩니다. 그래서 오늘은 권리가 무엇이고 종류는 어떤 것들이 있는지 그리고 권리간 충돌 시 어떤 것이 우선하는 지를 알아보려 합니다.

 

1. 권리란?

일정한 이익을 향유하기 위해서 국가가 법적인 강제력으로 인정하는 힘

 

2. 권리의 종류

1) 재산권

사법상·공법상의 경제적 가치가 있는 모든 권리입니다.

1) 물권

물건을 배타적으로 지배할 수 있는 권리입니다.

  (1) 점유권

물건을 사실상 지배하고 있는 자의 권리로 점유라는 사실을 법률요건으로

하여 점유자에게 인정되는 권리입니다.

(2) 본권

①소유권

물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리입니다.

②제한물권 

    A. 담보물권

채권 구제를 받을 수 있는 권리 설정을 위해 채무자의 특정 재산을 채권(債權) 담보로 사용하는 것을 목적으로 하는 물권입니다. 종류로는 유치권ㆍ질권ㆍ저당권이 있습니다.

 

   ▶유치권:타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 이에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 이를 유치할 수 있는 권리(「민법」 제320조)

   ▶저당권: 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 제356조(저당권의 내용)   

   ▶질권:  채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제삼자(물상보증인)로부터 받은 담보물권(329∼355조).

 

    B. 용익물권

    ▶지상권: 타인의 토지에 건물 기타 공작물(工作物)이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하 는 물권(物權)을 말한다(민법 제279~290조).   

    ▶지역권: 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지(自己土地)의 편익에 이용하는 권리로서 토지 용익물권(土地用益物權)의 일종이다(민법 제291조)

    ▶전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 1항)

 

2) 채권

채권이란 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리입니다. 보통 채권을 ‘돈 받을 권리’로만 아는 사람들이 많은데, 금전적으로 액수를 정할 수 없는 것도 채권의 대상이 됩니다(민법 제373조).

 

2) 신분권

신분법의 특정한 지위에 따라 부여되는 권리. 친권, 부권(夫權), 호주권, 상속권 따위이다.로 국어사전적 의미이며 부동산과 관련해서는 의미가 없습니다.

 

3. 권리의 충돌

1) 물권과 물권의 충돌

물건 상호 간의 충돌을 말합니다. 예를 들면 물권인 소유권과 제한물권이 충돌할 수도 있고 제한물권끼리도 충돌할 수 있습니다. 이런 경우 성립 순서에 따라 순위가 결정되게 됩니다.

2) 물권과 채권의 충돌

물권과 채권이 충돌하는 경우 일반적으로 물권이 우선하게 됩니다. 그러나 예외적으로 채권 중 특별법상 물권보다 선순위 권리가 인정된 경우는 채권이 우선하게 됩니다. 예를 들면 물권의 등기접수일과 채권인 임차권이 대항요건 및 확정일자를 갖춘 경우 물권인 등기접수일이 무조건 우선하는 것이 아니고 선후로 순위를 결정하게 됩니다.

3) 채권과 채권의 충돌

채권과 채권의 충돌은 일반적으로 채권자 평등원칙에 의해 경매에서도 동등하게 처리되게 되지만 예외적으로 확정일자부 임차보증금 채권과 판결문이 있는 일반채권, 조세채권, 임금채권, 공과금 등은 일반채권에 우선하게 됩니다.

 

 

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