경매시 가등기의 권리분석·배당분석에 대한 궁금증을 풀어 봅니다.

가등기에 대해 궁금한 것이 많으시죠? 이 글을 통해 가등기 뜻, 가등기 비용, 효력에 대한 궁금증을 풀 수 있을 겁니다. 그리고 경매 진행 시 가등기와 관련된 권리분석과 배당분석도 알아보려고 합니다.

 

가등기 뜻

가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기로 소유권 이전청구권 가등기와 담보가등기가 있습니다. 소유권이전청구권 가등기는 부동산 매매시 매매대금의 일부, 혹은 전부를 지불하였으나 매수인이 소유권이전등기를 할 수 없는 사정으로 소유권이전을 미루면서 매도의 이중매매를 막기 위해 임시로 하는 등기를  말합니다. 담보가등기는 소유권이전 목적이 아닌 채무변제의 담보물권 확보를 위한 것입니다. 채무자가 변제기가 도래해도 채무변제를 하지 않을 것에 예비해 대물변제의 예약과 담보의 목적으로 가등기를 하는 것이고 결국 변제하지 않을 경우에는 일정기간의 청산기간 경과 후 채권자는 청산금 지급 후 본등기를 경료하여 소유권을 취득하게 됩니다.  또는 가등기 부동산을 임의경매 신청하여 그 낙찰 대금에서 배당을 받을 수도 있습니다.

 

 

가등기 효력

가등기는 본등기 효력이 없는 예비 등기이지만 채무자의 이중매매로 제삼자가 본등기를 하고 후에 가등기권자가 본등기를 하게 되면 제삼자는 가등기권자에게 대항할 수 없습니다. 즉 가등기에 의한 본등기를 하게 되면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르게 됩니다.

 

가등기 비용 

• 등록면허세 = 매매 금액 × 0.2% 
• 지방교육세 = 등록 면허세 × 20% 
• 등기 신청 수수료 = 부동산의 수 × 15,000원
• 제증명 수수료 10,000원

 

경매 진행 시 권리분석·배당분석

<권리분석>

1. 소유권이전청구권 가등기인 경우

낙찰 후 등기부상에 그대로 가등기는 남게 되고 낙찰자가 결국 인수하게 됩니다. 즉 낙찰자가 소유권을 취득했어도 나중에 가등기권자가 가등기에 기하여 소유권 이전의 본등기를 하게 되면 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다. 본등기가 낙찰허가 결정 후 낙찰대금 납부 전 본등기가 경료되면 낙찰자는 법원에 낙찰허가결정취소신청(민법 제127조)을 하면 됩니다. 그런데 낙찰자가 낙찰대금 완납 후(소유권을 취득한 후 배당기일 이전) 본등기가 경료되어 소유권 상실 시 낙찰자는 법원에 '매매계약해제 및 매각대금 반환 청구'를 하여 낙찰대금을 반환받을 수 있습니다.

 

2. 담보가등기인 경우

담보가등기의 경우 담보가등기가 말소기준 권리이기 때문에 그 이후의 등기부상 권리들은 낙찰로 모두 소멸하게 됩니다. 법원으로부터 채권신고를 최고받은 담보 가등기권자가 채권 신고하지 않은 경우 담보가등기는 소멸하게 됩니다. 또 이후 낙찰대금을 모두 지급한 후 소유권을 취득한 부동산에 담보가등기에 기한 본등기를 한다 해도 원인 없는 등기로서 무효이고 낙찰자는 소유권을 상실하지 않습니다. 단, 후순위 저당권자 등에 의해 경매개시 결정이 이루어지기 전 가등기 담보권자가 청산절차를 완료한 때는 낙찰로 소멸하지 않습니다. 청산절차 완료시점은 청산금지급에 의하지만 청산금이 없는 경우는 청산절차를 마친 때가 완료시점이 됩니다. 또한 청산절차를 마쳤는지의 여부는 법원에 가등기담보권자가 채권신고를 했는지로 파악합니다.

 

※ 소유권 이전청구권 가등기, 담보 가등가  말소기준 권리 이후라면 낙찰로 모두 소멸하게 됩니다.

 

 

<배당분석>

경매시 담보가등기가 선순위라면 담보가등기권자는 다른 채권자보다 우선변제 받을 권리가 있습니다. 담보가등기권자는 반드시 배당요구 종기까지 법원에 채권신고를 해야만 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

※ 가등기담보등에 관한 법률 시행 전 채권담보의 목적으로 소유권 이전청구권의 가등기가 마쳐진 경우에는 순위 보전의 효력만 인정되고 우선변제권은 인정되지 않음(가등기담 보등에 관한 법률은 1993.12.20 제정되고 1994.1.1부터 시행됨, 즉 소급적용이 되지 않기 때문에 시행일 이전의 담보계약은 우선변제권이 적용되지 않음)

 

가등기에 대한 질문과 답변

Q :

B와 C가 A의 토지에 가등기를 했습니다. 이 중 B 소유의 토지 지분에만 소유권 이전 본등기를 할 수 있나요?

 

A :

안됩니다. 가등기에 기한 소유권이전 본등기 신청은 가등기된 지분 전부에 해야 하고 그 일부 지분에만 본등기 신청을 할 수 없습니다. 이렇게 일부 지분에 본등기를 신청하려면 가등기에 대해 일부 말소 의미의 경정등기를 한 후 본등기를 하려는 지분만큼 가등기 지분을 경정해야 합니다.

 

부동산 처분금지가처분은 어떤 경우에 하는지 알아보아요.

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